Что выбрать: квартиру на вторичном либо первичном рынке недвижимости

Тот, кто хочет обзавестись своим жильем, часто стоит перед выбором: купить готовое жильё или инвестировать в квартиру в новостройках. Чтобы выбор был правильным, нужно взвесить все «против» и «за», учесть достоинства и недостатки жилья от застройщика или б/у, и, конечно, обстоятельства каждого человека. Относительно последнего, если их не знать, невозможно что-то посоветовать. Поэтому «Столичная недвижимость» решила разобраться в рисках, преимуществах, недостатках приобретения жилья на вторичном и первичном рынке.

vybor_kvartiry

Дешево, но рискованно

Эксперты отмечают: главное преимущество приобретения квартиры в новостройке заключается в том, что человек заезжает в новое жилье, которое имеет «чистую» историю. «Сбалансированные планировки, новые коммуникации, однородное соцокружение – это самые весомые преимущества покупки квартиры на первичном рынке», – рассказывает Виктор Оборский, являющийся руководителем департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Он также говорит, что если ранее предпочтение отдавалось вторичному рынку жилья из-за возможности приобретения маленькой и дешевой квартиры, которые застройщики предложить не могли, то сегодня на первичном рынке имеется огромный выбор квартир с малометражными габаритами. По словам Д. Шости, являющегося начальником отдела продаж ЖК Park Stone, жилье в новостройках соответствует европейским стандартам и нормам, оборудовано современными коммуникациями, лифтами, звуко,- теплоизоляцией.

Этим квартиры, находящиеся в старых домах, не могут похвастаться. Еще один плюс покупки квартиры на первичном рынке – это то, что инвестирование на этапе строительства экономит 10% от цены жилья в построенном доме. «В условиях отсутствия кредита ипотеки вариант с рассрочкой от застройщика, не очень большим начальным взносом делают жилую недвижимость на первичном рынке доступнее», – говорит Дмитрий Шостя. «Основным преимуществом является доступная цена квадратного метра в сравнении с жильем такого же класса, имеющимся на вторичном рынке, возможность растянуть денежные затраты во времени, то есть поэтапные оплаты.

Но по сумме это жилье выходит не дешевле вторичного предложения, так как требует в себя дополнительных вложений на первичную отделку, ремонт, установку сантехники и др. На вторичном рынке при этом можно приобрести жильё, готовое для проживания», – рассказывает Галина Мельникова, работающая генеральным директором АН Park Lane. Эксперты постоянно повторяют, напоминают покупателям о том, что приобретение жилья в недостроенных домах – всегда риск. «Покупка жилой недвижимости на первичном рынке во многих случаях нельзя называть покупкой, так как это – инвестиция.

Главный риск инвестора состоит в том, что застройщик может не выполнить либо выполнить не в полном объеме либо недобросовестно выполнить свои обязательства. Дом может не сдаться, могут задержаться сроки сдачи, могут не подключить коммуникации, могут не оформить ваше право собственности и другое. При существующих схемах приобретения на этом рынке ни одна не может защитить инвестора на 100%. Самыми надежными считаются ФФС — Фонды финансирования строительства. Но их сегодня используют не многие застройщики», – сообщает г-жа Мельникова.

Купил и живи

Основное преимущество вторичного жилья – это то, что человек покупает не виртуальные кв. метры, а уже существующую квартиру, которая осматривается, после покупки заселяется. «Обжитые районы и дома уже имеют развитую инфраструктуру: обустроенные дворы, работающие магазины, детские площадки», – отмечает преимущества жилья на вторичном рынке г-н Шостя.

По мнению М. Котика, являющегося ведущим аналитиком отдела рейтингов  компании IBI-Rating, при покупке жилья на вторичном рынке легко выбрать интересующее вас месторасположение квартиры, так как показатели «географии» такого жилья превышают предложение на первичном рынке. Основным недостатком жилья вторичного рынка – его «возраст». «В Украине из 130 тысяч многоквартирных домов 50 тысяч – аварийные и ветхие. Их общая площадь 5 млн. квадратных метров. Особая проблема создаётся домами 1-ых массовых серий. Это 1 200 000 кв. м, которые составляют 22% жилого многоквартирного фонда.

В аварийных и устаревших домах велики потери воды и тепла. Ужасное состояние имеют внутридомовые коммуникации, несущие конструкции, перекрытия», – добавляет Дмитрий Шостя. При покупке жилья у владельца, риск не вселиться в него ниже, нежели при инвестировании в первичный рынок. Все равно необходимо максимально внимательно относиться к документам. «На вторичном рынке основной риск – это попадание на схему, спланированную мошенниками.

Чтобы этого избежать, приобрести жильё у добросовестного продавца, минимизируя риск, нужно обращаться к профессиональному риэлтору, который представляет крупное агентство недвижимости, имеет возможности всесторонней проверки сделки на чистоту», – рекомендует Г. Мельникова. По словам Оборского, риски можно минимизировать, заключая договор купли-продажи, в котором указана реальная стоимость объекта (не заниженная). В этом случае при появлении каких-нибудь проблем по решению суда можно будет получить компенсацию стоимости квартиры, указанной в договоре.

В тренде – малометражные квартиры

Все опрошенные эксперты в один голос говорят, что и на первичном, и на вторичном рынке сегодня популярны не очень большие квартиры. «Почти 70% сделок, проходящих на первичном рынке, относится к квартирам эконом-класса, имеющих площадь 33 кв. м», – сказал Виктор Оборский. По словам Г. Мельниковой, самым большой спрос на вторичном рынке имеет жилье эконом-класса (65% сделок) ценой 100-120 тысяч долларов.

Но в текущем году проявляется чёткая тенденция, при которой, выбирая жильё, покупатели обращают особое внимание на качество объекта, уровень жизни, предоставляемый такой квартирой. Поэтому увеличился спрос на жилую недвижимость в домах с современной застройкой в микрорайонах, имеющих развитую инфраструктуру, с ценой 150-250 тысяч долларов. Кто выигрывает в «войне»: «вторичка» или «первичка, сказать сложно.

Данные независимых экспертов и органов власти разнятся существенно. По данным Минюста, на рынке жилья в Киеве в 1212 году зарегистрировано 33 500 договоров отчуждения. Из них 19 500, то есть 58% относятся к вторичному рынку и 14 000, то есть 42% – к первичному. Эксперты компании UTG говорят, что 65% покупателей жилой недвижимости в Киеве выбирают первичный рынок против 35%, покупающих жильё на вторичном рынке. «На количество оформленных сделок купли-продажи на рынке первичного жилья оказывает существенное влияние использование девелоперами своих собственных программ кредитования и рассрочки.

Кроме этого влияние на увеличение спроса жилья на первичном рынке оказывает строительство застройщиками продукта, который сопоставим по своим потребительским параметрам с предложением вторичного рынка. В частности это малогабаритные квартиры с функциональной планировкой, находящиеся в домах, которые имеют развитую инфраструктуру и удобную транспортную развязку», – сказал Максим Котик.

Опубликовано апреля 24, 2014 в рубрике: Выбор недвижимости

Статьи по теме: